Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Jaén

SENTENCIA N.º 549/2025

En Jaén, a 10 de noviembre de dos mil veinticinco.

Vistos por Dº XXXXXXXXXX, Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número SIETE de JAEN y su Partido, los presentes autos de JUICIO ORDINARIO 660/24 seguidos en este Juzgado a instancia de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE XXXXXXXXXX DE JAEN , representada por el Procurador SR XXXXXXX y asistida por el Letrado SR LOMEÑA PALMA contra el ILTRE. COLEGIO OFICIAL XXXXXXXXX DE JAEN representada por la Procuradora SRA XXXXXX y asistida por la Letrada SRA XXXXXX.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO: En este Juzgado tuvo entrada de demanda de juicio ordinario en la que en síntesis se manifestaba que:

Durante el año 2023 el ILTRE. COLEGIO OFICIAL DE XXXXXXX DE JAEN estuvo llevando a cabo unas obras de acondicionamiento de las instalaciones del local de su propiedad. El 21 de Septiembre de 2023 procedió sin previa comunicación a la comunidad de propietarios y sin autorización de la junta y por ende sin su consentimiento procedió a la apertura e instalación de una nueva puerta de evacuación de emergencia, en la zona común del edificio, el portal del mismo, puerta que directamente une desde zona privativa del Colegio de XXXXXX, a zonas comunes, con acceso directo al núcleo de comunicaciones (escalera y ascensor) de entrada y salida de las 14 viviendas de la torre baja.

Igualmente procedió a instalar CONDUCCIONES DE CLIMATIZACIÓN a través del patio comunitario junto al acceso del edificio que no estaban contempladas en el proyecto de reforma para el que se ha solicitado licencia de obra. Según este proyecto las unidades exteriores de climatización se colocarían en la terraza de la planta primera de la sede colegial que da al aparcamiento exterior .

Por lo expuesto se solicita que se declare:

1.- QUE LA PUERTA ABIERTA DE SALIDA DE EMERGENCIA POR LA DEMANDADA DESDE SU LOCAL PRIVATIVO HACIA EL PORTAL DE LA COMUNIDAD SIN AUTORIZACION NI CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ALTERA UN ELEMENTO COMUN CREANDO ADEMÁS UNA SERVIDUMBRE DE PASO NO AUTORIZADA .

2.-QUE LA INSTALACION DE AIRES ACONDICIONADOS ASI COMO SUS CONDUCCIONES HAN SIDO EJECUTADOS POR EL COLEGIO DE XXXXXX SIN AUTORIZACION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS Y ALTERANDO ELEMENTOS COMUNES.

3.- SE CONDENE A ESTAR Y PASAR POR DICHAS DECLARACIONES, Y EN CONSECUENCIA Y PROCEDA A RESTITUIR A SU ESTADO PRIMITIVO LOS ELEMENTOS COMUNES ALTERADOS TANTO POR LA INSTALACION DE LA PUERTA DE EMERGENCIA COMO POR LA INSTALACION DE AIRES ACONDICIONADOS ASI COMO SUS CONDUCCIONES, DE TAL FORMA QUE LA PUERTA SEA CERRADA Y LOS APARATOS DE AIRE Y SUS CONDUCCIONES SEAN RETIRADOS DE DONDE HAN SIDO INSTALADOS DEJANDO EL ESPACIO COMUNITARIO LIBRE DE DICHA INSTALACION Y EN EL MISMO ESTADO EN EL QUE SE ENCONTRABA .

SEGUNDO.- Admitida la demanda se dio traslado para que por los demandados se contestara a la demanda. Por la demandada se contestó a la demanda y se formuló demanda reconvencional en la que se solicitaba que se acuerde la MODIFICACIÓN de la servidumbre de paso para conducción de instalaciones por el lugar marcado en el Proyecto de Obras redactado por la Arquitecto Dª XXXXXXXX y la CONSTITUCIÓN de servidumbre de paso por puerta de emergencia en el vestíbulo del portal del edificio ubicado en la Calle XXXXXXX nº 4 de Jaén en favor del local ubicado en plantas baja y primera titularidad del Colegio de XXXXXXXX conforme a los planos del referido proyecto

TERCERO.- Contestada la demanda reconvencional se citó a las partes para celebrar la audiencia previa y siendo la prueba documental la única prueba admitida , no se consideró necesaria la celebración de la vista, quedando las actuaciones para dictar sentencia.

En el presente pleito se han cumplido con los preceptos legales

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En relación a la apertura de la puerta de emergencias, se alega por la demandada que la misma no precisaba de autorización en Junta de Propietarios por aplicación del art 10 de la LPH, el cual dice :

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y
cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones
comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de
seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y
cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal
de conservación.”
La demandada indica que la apertura de la puerta de emergencias a la zona común de la comunidad de propietarios le vino impuesta por el Colegio de Arquitectos dado que cuando
le fue presentado el proyecto de reforma para su visado, el Arquitecto responsable de darlo
lo rechazó. La causa de ello se debió según manifestó la autora del proyecto de reforma del
Colegio de Médicos, SRA XXXXXX a que según le manifestó el Arquitecto que tenia que dar el visado, el recorrido de evacuación no era suficiente, dado que con la reforma proyectada por la SRA XXXXXXX se incrementó el aforo en 205 personas, como se indica por el perito de la demandada, aumento de ocupación en el que también viene insistiendo el perito de la parte actora, si bien este hablaba de 165 personas.

Al incrementarse el nivel de ocupación era necesaria una segunda salida de emergencia, pues así lo exige el Código Técnico de la Edificación en su Documento Básico seguridad Contra incendios (CTE DB-SI) , en concreto la sección 3 Evacuación de Ocupantes, donde se definen las condiciones para la asignación de ocupantes a cada espacio, el número necesario de salidas y el dimensionado de los elementos de evacuación, entre otras cuestiones. En esa normativa la tabla 3.1 del DB-SI, establece que son necesarias dos salidas de planta cuando la ocupación excede de 100 personas, ya se ha dicho que se ha incrementado el aforo en comparación al estado anterior y también cuando el recorrido desde cualquier origen de evacuación hasta una salida de planta excede de 25 m, extremo que también se cumple como indica el perito de la demandada, lo que justificaría que se colocara una segunda puerta de emergencia y por tanto la apertura de esa segunda salida de emergencia estaría amparada por el art 10 de la LHP.

Pese a la redacción del art 10 de la LPH, tal precepto como refiere la SAP de JAEN SECCION 1ª de 19 de Junio del 2024 , resolución 879/24 recurso 545/24 ha de ser interpretado de manera restrictiva: “
“Dicha postura no puede acogerse. En primer lugar, en la medida en que permitiría obviar inicialmente a la junta de propietarios como órgano soberano de la vida de la comunidad, tal
disposición legal debe ser objeto de interpretación restrictiva.

En segundo término, tal disposición legal ya sido analizada e interpretada por nuestros tribunales, considerándose que la calificación de una obra como «necesaria» o innecesaria a esos efectos ha de incumbir exclusivamente a la junta de propietarios, y no a cualquier comunero que así lo afirme, como en definitiva viene a sostenerse por los recurrentes.

Muy clara sobre el particular resulta la SAP de Pontevedra, secc 6ª, de 25 de abril de 2018, que se expresa en los siguientes términos: «nos referimos a la contenida en el art. 10.1.a) LPH, ya que si el carácter obligatorio de una obra está claro cuando lo ordena la Administración, ocurre que de atender a su literalidad cuando se trata de acometer obras obligatorias para el adecuado mantenimiento del deber de conservación de inmueble no se requiere el acuerdo de junta de propietarios; no obstante, como se viene manteniendo por buen número de Audiencias, el buen funcionamiento de las Comunidades de Propietarios y razones de lógica y sentido común, determinan se siga sometiendo a la decisión de la Junta de Propietarios, en cuanto es el órgano soberano de toda Comunidad de Propietarios, y en caso de discrepancia sobre su incardinación en el ámbito de obras de carácter obligatorio y negativa a la ejecución o discrepancia sobre las concretas obras a realizar, el recurso será la vía judicial, (…) donde deberán resolverse los extremos cuestionados; de hecho algunos autores apuntan que la nueva redacción, que tales obras no precisan de acuerdo de la Junta, es excesiva, por incierta, ya que entre otros argumentos, es a la Junta a la que le corresponde calificar la obra como necesaria. Y es que lo que parece que realmente quiere decir el 10.1, letra a, como se comprueba en el apartado 2 a) del propio art. 10, no es tanto que no haya intervención de la Junta sino que ésta, una vez calificada la obra como necesaria, no puede negarse a su realización, so riesgo de ser impugnado el acuerdo por ser contrario a ley y como gravemente perjudicial para la comunidad».

Las obra de reforma del Colegio de XXXXXX, pese a lo indicado por la parte demandada, no ha venido impuesta por la Administración. Se trata de una reforma que en su conjunto fue acordada por el Colegio de XXXXXXXX, siendo este quien encargó el proyecto, por lo que ningún órgano ajeno a dicha entidad intervino en dicha operación. El Colegio de Arquitectos no se puede identificar con una administración ya que en realidad esta se define como corporaciones de derecho público con personalidad jurídica y fines propios, establecidas por ley, características que no reúne el Colegio de Arquitectos. Que a consecuencia del incremento del aforo y de la ubicación de las dependencias respecto de la salida, se tenga que poner una segunda salida de emergencia, es algo que deriva de la falta de previsión a la hora de redactar el proyecto, lo que no es razón para excluir la voluntad de la Comunidad.

Por el testigo de la demandada SR XXXXXXXXXX, se refirió que en el mes de Agosto del 2023 hubo una reunión entre la Presidenta de la comunidad de propietarios, el Presidente del Colegio de XXXXXXX y el administrador de la comunidad de propietarios, y que en esa reunión este último dijo que no se podía debatir el tema de la apertura de la puerta de emergencia porque el art 10 de la LPH autorizaba su apertura al ser obras necesarias de acondicionamiento, por lo que no se precisaba autorización. Sin embargo el administrador en sede judicial negó haber dicho que no se precisaba de autorización, ni él ni la Presidenta autorizaron la apertura. De hecho si nos vamos al acta de la Junta de Propietarios del 5/12/2023, es el testigo quien dice que no se puede debatir la apertura de la puerta por estar autorizada por aplicación del art 10 de la LPH sin que conste que se haya modificado esa parte del acta a petición de la parte demandada. Por tanto no fue la Comunidad de Propietarios quien a través de su Presidenta o su administrador reconociera
que no se precisaba de autorización en Junta de Propietarios.

Por tanto la apertura de esa puerta no fue autorizada por la comunidad de propietarios, de
hecho ni siquiera se llegó a someter a votación, pues en la Junta extraordinaria de 21/11/2023, lo que se acordó dado el carácter técnico de la materia que se iban a aportar soluciones y convocar nueva Junta General Extraordinaria para tratar el tema ( docs 12 y 20 de la contestación), tema que no volvió a ser debatido puesto que en la Junta de Propietarios Extraordinaria de 5/12/2023, fue vetado por el testigo SR XXXXXXX, de manera que la actora no ha tenido la posibilidad de tratar propiamente esa cuestión y votar si se autorizaba o no la puerta, pues en el acta se puede ver como se votó solamente sobre si se autorizaba o no la colocación de doble peto en la terraza para ocultar los tubos de calefacción, no sobre si se autorizaba la puerta de emergencia.

Además si efectivamente se hubiera debatido y sometido a votación, no tiene sentido que por
la demandada en reconvención se solicite que se autorice judicialmente la constitución de una servidumbre, pues para el caso de que se votara en contra podría instar judicialmente la nulidad de dicho acuerdo.

Por tanto debe declararse que dicha puerta ha sido abierta ,sin contar con la autorización ni
consentimiento de la comunidad de propietarios condenándose a la demandada a que proceda a quitar la puerta y a cerrar el hueco abierto , reponiendo la zona comunitaria a su estado primitivo en el plazo de un mes a contar desde la fecha de firmeza de la sentencia.

SEGUNDO.- En relación a la instalación de la climatización, se alega por la demandada que la misma se hizo con arreglo al Proyecto de reforma, sin embargo como manifestó la autora del mismo, donde se ubicó el sistema de climatización no era el previsto originalmente en el proyecto, dado que en este iban a colocarse en la terraza del colegio de XXXXXXXX, sin embargo cuando se procedió a ello vieron que se quitaba luces y vistas a algunos despachos, por lo que estuvieron barajando otras ubicaciones. En concreto intentaron que se colocara en la fachada lateral donde se encuentran colocadas todas las unidades de climatización de las viviendas pero la comunidad cerró el acceso a los instaladores. Se intentó también en la zona del aparcamiento del colegio de XXXXXX, pero a la hora de buscar por donde pasar los conductos de la unidad exterior a la interior, comprobaron que había mucho recurrido y suponía un mayor coste económico, por lo que bajaron al sótano, vieron el núcleo de comunicaciones e instalaciones pero los tubos estaban saturados, de hecho refirió la testigo que ni quitando tubos se podía subir verticalmente las conducciones, además había un muro cortina ( esto es, el falso techo del colegio de XXXXXXXX y de XXXXXX) con vigas descolgadas en ese falto techo por lo que no podía pasar los
tubos aparte de la complejidad técnica que ello suponía, por eso se acordó colocar la unidad exterior en el patio de la comunidad y pasarlo por el peto interior desde un salón de actos al otro. En los mismos términos se pronunció el representante de la entidad XXXXXX, empresa encargada de la instalación ratificando que la ubicación final fue la más viable.

El art. 7.1 LPH faculta al propietario del piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel, si bien establece dos limitaciones: 1ª) que la modificación del elemento privativo no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario; y, 2ª) la de respetar los elementos comunes que en principio son inalterables, salvo que se admita su modificación por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios – arts. 7.1 apartado segundo, art. 9.1. a) y 17.6 LPH- . En este sentido se expresa por ejemplo la STS 737/2015, de 29 de diciembre, que reproduce la STS de 17 de enero de 2012.
Si bien, el rigor de esta normativa que determina que la ocupación sin más de una parte del
elemento común conlleva una modificación que requiere para su legalidad de la correspondiente autorización comunitaria, ha sido matizada por la doctrina jurisprudencial.

Y así, en el concreto caso de la colocación de los aparatos de aire acondicionado, se ha establecido una interpretación amplia y flexible adaptada a la realidad social, respecto de aquellos edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que no contemplan en su
título constitutivo o en los estatutos esta clase de instalaciones, permitiendo su implantación
para aprovecharse de estos avances técnicos que favorecen el bienestar o confort de la dependencia privativa, conciliándolo con el alcance de la exigencia normativa que limita las
facultades del propietario para ejecutar obras en elementos comunes del edificio, debiendo
de estarse a las circunstancias particulares que se aprecien en cada supuesto (como son la
localización de la instalación, la entidad de la obra, los daños que puede causar…), para
determinar si la actuación aunque produzca una alteración de elemento común es admisible,
pues comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común permitido por el art. 394 del CC.

Al respecto la STS 751/2012, de 5 de diciembre, dice que: «La instalación de aparatos de
aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC ».

Por ello, este indudable casuismo que impera en esta suerte de relaciones impuestas por el
régimen de la propiedad horizontal, como declaran las SSTS 391/72011, de 1 de junio y 572/2009, de 16 de julio: « impide que en se pueda generalizar la doctrina de esta Sala prescindiendo de la singularidad del supuesto fáctico. Ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, especialmente significativa cuando se trata de facilitar el acceso de los comuneros a determinadas innovaciones, como ocurre con la instalación de aparatos de aire acondicionado«.

La instalación del aparato de aire acondicionado por su emplazamiento en el patio interior del edificio, no se considera que origine un cambio en su aspecto arquitectónico, que represente una alteración de la configuración o estado exterior prohibido en el título constitutivo. Es una obra de escasa entidad invasiva, pues la instalación se ha hecho pasar por la fachada del colegio y la del auditorio pero no por la fachada del edificio y aunque pueda calificarse de obra de perforación, esto es un factor a valorar dentro del conjunto de las circunstancias de cada caso, según la doctrina interpretativa fijada por la STS 1182/2008, de 15 de diciembre («para considerar si se alteran los elementos comunes del inmueble deberá tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluyen que se hayan realizado obras de perforación«).

No se ha acreditado que la obra genere una afectación estructural o afecte a la estabilidad del elemento común, ni que repercuta en la seguridad al estar la obra correctamente ejecutada. Tampoco se ha acreditado que provoque vibraciones o ruidos con su funcionamiento susceptibles de causar molestias o supere el nivel sonoro del exterior de la edificación, de hecho no consta que ningún vecino se haya quejado, ni siquiera el vecino que la actora trajo como testigo de si ha provocado o no molestias. Además la zona en la que se ha ubicado pese a que es un patio común, solamente accede el portero para limpiar, aparte que ninguna de las opciones que se barajaron y que se han indicado eran técnicamente viables, ni siquiera la propuesta por la actora , pues había estrechamientos que impedía que pudieran pasar los tubos además era por debajo de forjado que había que perforarlo.

Negarse como así hizo la comunidad en la Junta de 5 de Diciembre del 2023 , cuando previamente en Junta de 19 de Septiembre del 2023 dio su consentimiento, no solo supone ir en contra de sus propios actos sino también un abuso de derecho.

Por ello no procede en este punto estimar la demanda.

Ello no quiere decir que se esté estimando la pretensión que la demandada planteó en su
demanda reconvencional, de modificación de la servidumbre de paso para conducción de instalaciones de climatización, pues ello no constituye una servidumbre tal y como dice la STS de 03/03/2021, por remisión a la STS nº 330/2011, de 18 de mayo, no se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, por lo que nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios.

TERCERO.- COSTAS.- Al estimarse parcialmente la demanda, cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

En relación a la demanda reconvencional, no se ha estimado la pretensión de constitución de
servidumbre de paso que se solicitaba en relación a la puerta de emergencia, y respecto de la
pretensión para la MODIFICACIÓN de la servidumbre de paso para conducción de instalaciones de climatización, no ha sido necesario entrar a debatirla pues la misma se planteaba en reconvención para el supuesto de que prosperara la pretensión de la actora en la que se solicitaba su retirada.

No estamos ante una estimación parcial de la demanda reconvencional, pues si no ha prosperado la petición de la parte actora , no ha sido porque fuera estimable la demanda reconvencional, de hecho se considera que no era necesaria haberla interpuesto, por tanto las costas de la demanda reconvencional deben recaer en la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

FALLO

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador SR XXXXXXXXX a instancia de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE XXXXXXXXX Nº 4-6 DE JAEN contra el ILTRE. COLEGIO OFICIAL DE XXXXXXXXX DE JAEN y desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora SRA XXXXXXX en representación del ILTRE. COLEGIO OFICIAL DE XXXXXX DE JAEN contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS XXXXXXX Nº 4-6 DE JAEN debo declarar que la puerta de salida de emergencia abierta por la demandada desde su local privativo hacia el portal de la comunidad de propietarios, lo ha sido sin contar con la autorización ni consentimiento de la comunidad de propietarios condenándose a la demandada a que proceda a quitar la puerta y a cerrar el hueco abierto , reponiendo la zona comunitaria a su estado primitivo en el plazo de un mes a contar desde la fecha de firmeza de la sentencia.

Al estimarse parcialmente la demanda principal cada parte abonará las costas causadas a su
instancia y las comunes por mitad , y las costas de la demanda reconvencional se impondrán a la demandada reconveniente.

MODO DE IMPUGNACIÓN: mediante recurso de APELACIÓN que se interpondrá por medio de escrito ante la Audiencia Provincial de JAEN, ], en el plazo de veinte días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación.
En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se
base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que
impugna (artículo 458.2 LEC).