Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Jaén

SENTENCIA N.º 334/2024

En Jaén,  a   catorce de octubre de dos mil veinticuatro.  

 Por  ANA ISABEL ANSINO BONILLA, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Jaén, han sido vistos los autos de Juicio ordinario  tramitado con el nº 674/2023 en los que son parte demandante  COMUNIDAD DE PROPIETARIOS XXXXXXXXXXX, representada por el Procurador  Dña. Guadalupe Moya MIr  y asistida por el Letrado D. Fernando Lomeña frente XXXXXXXXXXXS.L.   representada por  el Procurador D. XXXXXXXXXXX, y    y actuando bajo la dirección letrada de   D. XXXXXXXXXXX sobre reclamación de cantidad derivada del impago de las cuotas de comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.  

En atención a los siguientes,

                                                                                                      ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- En fecha   11 de noviembre de 2022, el  Procurador  Dña. XXXXXXXXXXX, actuando en nombre y representación de  de la Comunidad de Propietarios XXXXXXXXXXX   presentó demanda de juicio monitorio frente a XXXXXXXXXXX, S.L, como propietarios de los locales bajo nº 1 y nº 2,   en reclamación de   25.983,17 euros en concepto de cuotas impagadas de la comunidad y gastos de requerimiento, tramitado en este Juzgado con el numero 2051/22.

 Por  la parte demandada  fue presentado escrito de oposición, siendo dictado decreto de finalización en fecha 1 de junio de 2023, una vez acreditada la presentación de demanda de juicio ordinario.   

SEGUNDO.-  Por la parte actora fue presentado escrito de demanda de juicio ordinario frente a la demandada en fecha 2 de mayo de 2023, en la que, previa alegación de los hecho y fundamentos que consideró de aplicación terminó solicitando el dictado de una sentencia por la que se condenara a la demandada a abonar la cantidad de 26.006,60 euros, más los intereses legales y costas.  

Admitida la demanda, fue emplazada la demandada, que presentó escrito de contestación, solicitando la íntegra desestimación de la misma.  

Las partes fueron convocadas para la celebración de la audiencia previa en fecha 20 de marzo de 2024.  

TERCERO.- Llegado el día, comparecieron las partes con la debida asistencia y representación.  

Fueron propuestos y admitidos los medios de prueba que constan en la grabación de la vista.  

Las  partes fueron convocadas para la celebración de la audiencia previa el día 14 de octubre de 2024.  

Llegado el día, fue practicada la prueba con el resultado que obra en autos, fue concedida la palabra a las partes para formular conclusiones, quedando el juicio visto para sentencia.  

CUARTO.-  En la tramitación de este procedimiento se han seguido todos los preceptos legales.  

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 PRIMERO.- EL objeto del proceso es la reclamación de cantidad derivada de cuotas ordinarias y extraordinarias devengadas por la Comunidad de Propietarios  XXXXXXXXXXX,  frente al  titular registral local n º 1 y nº2,  del mismo inmueble,  y que, a fecha 21 de  julio  de 2022   ascienden a la cantidad de  25.983,17 euros,   que, sumados a los gastos de reclamación extrajudicial, ascendían a   26.006,60  euros.  

La parte demandada se opone a la demanda de juicio ordinario  alegando falta de legitimación pasiva ya que los inmuebles han sido subastados por la agencia tributaria, en concreto el local nº 2 en fecha 10 de abril de 2023 y el local nº 1 en fecha,  7 de octubre de 2024, documento presentado en el acto de la vista en el día de hoy al amparo del art. 270 lec.  

En escrito de oposición de juicio monitorio no hizo alusión alguna a que los inmueble se encontraran  en proceso de subasta por deudas con la agencia tributaria, oponiéndose por disconformidad con el origen de las cantidades reclamadas.  

  El fundamento de la pretensión de la parte actora, es el art.  9. 1, regla e) de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la obligación de los propietarios de contribuir a satisfacer los gastos  de la Comunidad, así como en el art. 395 y 396 del CC. El incumplimiento de esta obligación podrá ser reclamado  a través del proceso monitorio, art. 21 LPH. La oposición formulada por la parte demandada ha dado lugar a la transformación en juicio verbal.  

Para que prospere la pretensión de la parte actora  es necesario que se haya aprobado por la junta de propiedad la liquidación de la deuda, que se haya notificado al propietario afectado y que, de dicho acuerdo, se expida, por quien actúe como Secretario, con el visto bueno del Presidente, la correspondiente certificación.  

El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, de tal forma que en caso de incumplimiento la Comunidad se encuentra facultada para accionar judicialmente frente al comunero moroso.

Para el supuesto de que no se cumpliera  dicha obligación por parte de los propietarios, el artículo 21.1 del mismo texto legal dispone que el presidente o administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente  a través del procedimiento monitorio, lo que requerirá, conforme indica el apartado segundo, la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

 De la prueba practicada ha quedado acreditado que el origen de la deuda se encuentra en las cuotas de comunidad ordinaria y extraordinarias generadas como consecuencia de las obras de accesibilidad, instalación de ascensor y de rehabilitación de fachada  y refuerzo de la estructura del edificio, aprobadas en junta general extraordinaria de fecha 10 de octubre de 2018 y 29 de octubre de 2018, tal y como resulta de las actas aportadas por la actora en la vista. No consta que la demandada impugnara los citados acuerdos.   

Los citados acuerdos sobre las obras de accesibilidad y rehabilitación, estaban motivados por el requerimiento del Excmo. Ayuntamiento al haber sido desfavorable el informe técnico al que se había sometido el inmueble, tal y como resulta del contenido del acta aportada y así lo ha ratificado el testigo, Sr. Colmenero, administrador de la comunidad en el acto de la vista, aclarando que el estado del inmueble era casi ruinoso y que era imprescindible acometer las citadas obras.  

Tal y como consta en el acta, los propietarios de los locales, no participaban en el gasto de la instalación de ascensor, sin embargo, tal y como indicó el administrador en la vista, sí participaron en función de su coeficiente en el reparto de la subvención que para dicha finalidad se obtuvo por la comunidad por el programa de rehabilitación de edificios 2019, otorgada en fecha 15 de diciembre de 2020,   y ello al haberlo querido el resto de  los propietarios del inmueble, así resulta de la resolución de la Junta de Andalucía y de modelo  184 aportado como  doc. nº 5 y 6. Igualmente, ha quedado acreditado que la demandada asumió, junto con el resto de propietarios, acogerse al préstamo que era necesario para acometer las obras. Doc. nº1.  

Así mismo, ha quedado acreditado que los locales propiedad de la demandada al tiempo en que se certificaron las deudas, 21 de julio de 2022, según certificado emitido por el Sr. Secretario con el visto bueno del Presidente, adjunto al monitorio, correspondían al demandado.

De la prueba practicada no ha quedado acreditado que la demandada sea acreedora de ningún crédito frente a la comunidad que sea vencido, líquido y exigible y que deba ser compensado, no existiendo prueba alguna de que por la comunidad se haya usurpado una parte de la propiedad de la demandada, tal y como sostenía en su contestación, ya que al respecto tan solo hay unas manifestaciones recogidas en la carta de fecha 26 de octubre de 2021, por la que la demandada indica que se reserva las acciones legales oportunas para reclamar por una invasión de su propiedad, sin que dichas acciones consten que se hayan ejercitado y hayan dado lugar a un crédito  de 5.000 euros  más exoneración de gastos a favor de la demandada, tal y como solicitaba en la contestación, ni dentro ni fuera de este procedimiento, por lo que no existe deuda compensable.  

En virtud de lo expuesto, ha quedado acreditado la existencia de la deuda por importe de 25.983,17 euros, de los que, 12.800,75 euros corresponden al local bajo nº 1 y la cantidad de 13.182,42 euros, al local bajo nº 2, así como el importe de los gastos de 17,40 euros por la reclamación extrajudicial ( doc. nº4) ascendiendo el total de la cnatidad debida a 26.006,60 euros.  

  SEGUNDO.-  La parte demandada además,  se opone a la  demanda alegando  falta de legitimación pasiva, alegando que los dos inmuebles pertenecen actualmente a un tercero, debiendo ser éste quien asuma la deuda reclamada.   

Pues bien, sobre esta cuestión es necesario recordar que  el obligado al pago de las gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento en que produce su devengo ( arts 9 LPH ) y una vez transmitido el local los gastos de comunidad habrán de ser soportados por el nuevo titular, por el adquirente. Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble y todo ello sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.5 párrafo segundo de la anterior LPH (actualmente art. 9.1 e), párrafo tercero).

El pago de los gastos comunes se configura como una obligación personal, a cargo de quien, en el momento de producirse el gasto, fuere propietario del piso o local, no obstante la Ley de propiedad Horizontal establece una garantía especial para el cobro de las cantidades que se adeuden por lo gastos comunes producidos en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, garantía consistente en afectar al pago de tales cantidades el piso o local de que se trate con independencia de quién sea su titular, «sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes».

El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes producidos en el espacio de tiempo señalado el local se encuentra afectado al pago de dichos gastos, y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso o local y no con sus demás bienes.

Resulta claro pues que el antiguo propietario, como propietario del local en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión en subasta, es el único que debía responder de éstos y  los actuales propietarios, por su parte, deberá responder de los devengados a partir de la fecha de la adjudicación del inmueble, sin perjuicio de la afección real del mismo por lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH .

Y es que una cosa es la garantía o afección real (para responder de la anualidad vigente y tres años anteriores) y otra que el nuevo propietario deba responder personalmente de las cuotas impagadas por el anterior titular.

En resumen, la obligación de pagar los gastos comunes impuesta por el art. 9.1 e) de la LPH , es una obligación «propter rem» determinada por la titularidad del piso o local. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca transmitiéndose con la venta de la finca pero ello no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagadas por el anterior en el plazo al que se retrotrae la afección real.

Sobre esta cuestión se ha  pronunciado el TS en sentencia de fecha STS (Sección 1ª) núm. 211/2015, de 22 de abril (JUR 2015/118143), en la que, resumidamente, establece que el titular registral del inmueble responderá de la deuda cuando:  

“(i) …fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella;

• …sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, ( la anualidad vigente y tres años anteriores)

• …sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.”

Fuera de estos supuestos no existe ninguna obligación legal del titular registral, propia ni por extensión de responsabilidad, al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios, por lo que no estaría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza, y solo cuando exista una discordancia entre el deudor y titular registral, y la Comunidad de Propietarios ejerza, además de la acción obligacional contra el deudor, la real contra el piso o local afecto al pago de la deuda, será preciso que demande al titular registral a esos solos efectos, para permitir el embargo preventivo de los mismos y su realización en vía de apremio; este el sentido en el que hay que entender el artículo 21.4 LPH, así es como lo han venido entendiendo la mayoría de los tribunales, y es en este punto en el que el Tribunal Supremo, en la sentencia núm. 211/2015 de 22 de abril, viene a establecer en el fallo como doctrina jurisprudencial que «cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre», y no como obligado personal al pago de la deuda, sin perjuicio de su posterior repetición contra el deudor.

De la lectura del escrito de demanda presentado por la actora queda claro que se dirige  contra la titular registral del inmueble al tiempo en que se generaron las deudas, al no haber sido puesto de manifiesto por la demandada que los inmuebles se encontraban embargados por la agencia tributaria.  

 De la prueba practicada, fundamentalmente la documental aportada por  ambas partes, ha quedado acreditado que el obligado al pago es la demandada ya que,  la titular registral del inmueble, en fecha  21 de julio de 2022, cuando se emitió el certificado de deuda, era  la demandada, sin que haya quedado acreditado que el propietario fuera un tercero ya que, tal y como ha aportado la propia demandada, el local nº1 se adjudicó en publica subastas por la agencia tributaria en fecha 10 de abril de 2023 (diario de adjudicación) y el local nº 2 ( que registralmente parece que es identificado como nº 3), en fecha 7 de octubre de 2024, según las notas simples que aporta.  

De tal manera ha quedado acreditado que el obligado al pago sigue siendo la entidad demandada, XXXXXXXXXXX, S.L:”.  

TERCERO.-   En materia de costas, el art. 394 LEC, establece que el que haya visto rechazadas todas sus pretensiones deberá hacer frente al pago de las costas generadas.   

                                        FALLO

ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta  por el   Procurador de los Tribunales  Dña. XXXXXXXXXXX en nombre y representación  Comunidad de Propietarios XXXXXXXXXXX  frente a “XXXXXXXXXXX S.L.”  

CONDENO a la demandada a abonar a la actora la cantidad de    26.006,60 euros más los intereses legales.  

Con expresa imposición de costas a la demandada.    Notifíquese a las partes, haciéndoles la prevención de que la misma no es firme y que contra ella cabe recurso de apelación.