La cuestión suscitada a este despacho es verdaderamente interesante. Unos copropietarios que llevan abonando las cuotas desde hace mas de 30 años de forma lineal porque asi lo acordaron entre todos pero,  SIN QUE DICHO ACUERDO COMO TAL, CONSTE EN ACTA. Y creemos que aquí está la diferencia. Si ese acuerdo estuviera recogido en acta, existe mucha jurisprudencia que mantiene que para volver a cambiar el sistema de pago se requiere la unanimidad es mas, este despacho ha defendido y mantenido habiendo obtenido respuesta favorable del juzgado.

La cuestión aquí es distinta. Todos deciden abonar linealmente pero no lo recogen en acta, si bien, asi llevan mas de 30 años y ahora los vecinos “nuevos” de los pisos mas pequeños quieren cambiar el sistema de pago a coeficientes. Si llevan asi mas de 30 años ¿ les vincula dicho acuerdo tacito? La respuesta es que no.

En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 «el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo»

En definitiva, Dos recientes sentencias del Tribunal Supremo reiteran y fijan su doctrina sobre estas cuestiones. 

El hecho de venir pagando los gastos a partes iguales no vincula a los propietarios ni se les puede aplicar la teoría de los actos propios.

La sentencia del Tribunal Supremo de  25 de febrero de 2020 declara que el hecho de que los propietarios no hubieran impugnado acuerdos anteriores en los que se establecían las cuotas lineales o iguales, NO ES VINCULANTE.

Jesus Manuel Pozas Martinez

Abogado 1.596 ICAJ